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[부동산 기고] 첫 주택 구입 <2>

예전에 비해 빠르게 변하는 부동산시장을 셀러도 바이어도 받아들이기에는 시간이 부족한 듯하다. 높은 모기지 이자에 바이어는 바이어 마켓으로, 셀러는 매물이 없으니 여전히 셀러 마켓으로 서로의 생각을 굽히지 않는 이상한 마켓이다. 그래도 누구에게든지 첫 집은 소중하다. 오늘은 주택 구입 과정 중 오퍼부터 컨틴전시 리무브가 되기까지를 설명하고자 한다.     ▶오퍼 작성 및 발송   마음에 드는 집을 선택했다면 리얼터가 오퍼를 셀러에게 보낸다. 오퍼는 일종의 계약서 초본이라고 할 수 있는데 셀러가 오퍼를 수락하면 본격적으로 계약 협상이 시작된다. 서로 원하는 것에 대해서는 카운터 오퍼를 통해 계약조건 변경을 요청할 수 있다.   ▶에스크로     오퍼가 수락되면 에스크로를 오픈한다. 에스크로란 셀러와 바이어 사이의 모든 금전적인 부분을 정리해주는 3자 중개 회사를 의미하며, 에스크로가 오픈되면 주택 구매 가격의 약 3~5% 정도를 계약금으로 보내야 한다. 참고로 계약금을 선입금하는 것을 EMD라고 한다.   모든 송금은 바이어가 직접 은행에 가서 와이어 트랜스퍼하는 것을 원칙으로 하고 있다. 에스크로 오픈 후 3일 안에 계약금을 송금하지 않으면 에스크로가 취소되었다고 하는데, 에스크로 취소에 대한 기간이나 규정은 계약서마다 다를 수 있기 때문에 주의해야 한다. 계약조건에 따라 다르나 에스크로가 오픈되고 클로징 될 때까지의 기간은 보통 30~45일 정도 기간이 소요된다.   ▶홈 인스펙션   바이어는 셀러가 보내온 디스클로저 내용을 포함해서 홈 인스펙션을 진행하게 된다. 혹시라도 집에 더 있을 문제점을 밝히기 위해 전문가를 고용하는 것인데 인스펙션은 대략 15일 정도 소요되며 바이어도 직접 참관할 수 있다. 셀러 디스크로저에는 셀러만 알고 있던 집과 관련된 정보가 있다면 이에 대해 자세히 알려줘야 한다. 그리고 목조 주택에서 빼놓지 말아야 하는 것이 터마이트 인스펙션이다.     인스펙션을 통해 문제점이 발견되면 셀러에게 수리나 크레딧을 요청할 수 있다. 이 부분도 셀러와 협상해야 하며, 보통 셀러가 수리하는 것보다 수리에 들어가는 비용을 크레딧으로 받는 것이 더 깔끔하다.   ▶주택 감정   주택 감정(Appraisal)은 은행에서 주택의 가치를 평가하는 절차다. 융자 승인 전에 이루어지며, 만약 주택 구매 가격보다 감정 가격이 너무 낮게 측정되면 에스크로 취소 사유(appraisal contingency)가 되기도 한다.   ▶컨틴전시 리무브   컨틴전시(contingency)란 에스크로 오픈 후 계약이 취소될 수 있는 조건들을 의미한다. 셀러와 바이어가 각각 컨틴전시를 걸 수 있으며, 보통 바이어의 컨틴전시 조건이 더 많다. 컨틴전시 리무브는 바이어가 100% 집 구매을 확정하는 단계다. 즉, 바이어가 주택을 구매하겠다는 확실한 의사 표시를 하는 것이다. 따라서 만약 컨틴전시 리무브 이후 계약을 취소하거나 문제가 발생하게 되면 모두 바이어의 책임(금전적 손실 포함)이 된다.   미국에서 캘리포니아는 부동산 매매 절차와 서류가 복잡한 주 중 하나이므로 주의해야 한다.     ▶문의: (714)909-4433 애니 윤/ 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 기고 주택 구입 에스크로 오퍼 주택 구입 에스크로 취소

2024-04-24

최고 11만 불까지 무이자 대출…가든그로브 첫 주택 구입 보조

가든그로브 시가 첫 주택 구매자를 위해 최고 11만 달러까지 무이자로 대출해주고 있다.   이 프로그램을 이용하려면 지난 3년 간 주택을 소유한 적이 없어야 하며, 시가 정한 저소득층 기준에 부합해야 한다.   시 당국이 밝힌 연소득 기준은 1인 8만400달러, 2인 9만1850달러, 3인 10만3350달러, 4인 11만4800달러, 5인 12만4000달러 등이다. 또 연방 주택도시개발부(HUD) 승인을 받은 기관이 제공하는 첫 주택 구매자를 위한 워크숍에 반드시 참가해야 한다. 워크숍 제공 기관 정보는 시 웹사이트(ggcity.org/fthb)에서 찾아볼 수 있다.   이 프로그램을 이용하면 30년 동안 월 페이먼트를 내지 않는 대신 직접 거주하다가 주택을 팔 때, 원금에 이자를 더해 한꺼번에 갚으면 된다. 구입하려는 주택은 반드시 가든그로브에 있어야 한다.   자세한 정보는 웹사이트에서 찾아볼 수 있다. 문의는 전화(714-741-5131)로 하면 된다.가든그로브 무이자 무이자 대출 주택 구입 주택 구매자

2024-04-22

Z세대 59% “친구와 함께 집 구입 고려”

Z세대(1997~2010년생) 중 절반 이상이 친구와 함께 주택 구매를 고려하는 것으로 나타났다.     최근 개인재정 전문 업체 ‘크레딧카르마’의 설문조사에서 Z세대 응답자 중 59%가 친구와 함께 주택 구입을 고려하고 있다고 답했다. 이는 높은 주택 가격과 제한된 주택 공급으로 인해 혼자서는 집을 구매하기 어려운 상황에서 나온 새로운 트렌드라는것이 업체의 설명이다.     또한, Z세대는 다른 세대와 비교해서 주택 구입에 있어 부모의 지원에 더 큰 의존도를 보였다. Z세대 응답자 중 약 44%가 부모의 도움을 받아 첫 주택 구입을 계획하고 있었다. 이는 밀레니얼 세대(16%)와 X세대(12%)보다 훨씬 높은 수치다. 게다가 이미 집을 구매한 Z세대와 밀레니얼세대 중 각각 38%와 27%는 내 집 장만 시 부모로부터 금전적 지원을 받았다고 답했다.   Z세대는 ▶여행이나 외식과 같은 비필수 지출 축소(35%) ▶추가로 더 일하기(28%) ▶필수 지출 연기(27%) ▶가족과 함께 살기(16%)등의 방법으로 주택 구입 자금을 마련하고 있다고 전했다.   크레딧카르마의 코트니 알레브 소비자 금융 전문가는 “단독으로 집을 구매하기 어려운 상황에서 다양한 방법으로 주택을 사려는 노력은 좋은 시도”라며 “공동 투자에 따른 위험성을 알고 이에 대한 대비책을 준비하고 집을 사는 게 바람직하다”고 설명했다.  정하은 기자 chung.haeun@koreadaily.com친구 구입 구입 고려 부모 지원 주택 구입

2024-04-01

MZ세대들은 영리한 투자자들, 주택 구입도 자산 증식도 즐기듯 한다

      시티뱅크(Citibank) 센터빌 지점 퍼스널 뱅커 켈리 문 샘손 프로퍼티스(Samson Properties) 모니카 리 에이전트     2024년도 어느덧 세 달이 흘러 꽃 피는 봄이다. 봄 시즌이 시작되면 본격적인 이사철과 함께, 대학졸업 시즌이 지나 새 집 구입을 앞둔 사회 초년생들이 주택구입을 위한 '쇼핑'이 시작된다. 본보는 워싱턴 지역에서 젊은 세대의 부동산 구입과 은행 업무 상담에 전문성을 갖추고 있는 젊은 부동산 및 금융 전문가를 인터뷰 했다.   씨티뱅크(Citi Bank)버지니아 센터빌 지점 퍼스널 뱅커 켈리 문, 샘손 프로퍼티(Samson Properties)모니카 리 에이전트( VA, MD & DC)는 공통적으로 "고소득 직업이 지속적으로 생산되고, 연방정부 관련 일자리로 전국에서 고급 인재들이 몰리는 워싱턴 지역에서만큼은 부동산 침체 걱정은 하지 않아도 좋을 것"이라고 했다. 이들은 MZ세대들의 주택 마련을 위한 기본적인 방법들을 설명하며 "재정 설계와 사전 준비를 꼼꼼하고 철저히 한다면, 내 집 마련을 '꿈'으로 생각할 필요는 없다"고 전했다. 다음은 인터뷰 전문.       -워싱턴 DMV 지역에서 주택 구입 하기가 힘들다는 의견이다. 우선 집값이 너무 비싸다는데, 주택 가격이 줄어들 가능성은 없나?   모니카 리(이하 모니카) "워싱턴 지역의 부동산 패턴은, 우선 DC 주택 가격이 뛰면, 북버지니아가 오르고, 따라서 메릴랜드 지역 주택도 같이 가격이 상승하는 방식으로 전체적인 주택가격 상승세가 이뤄진다. 워싱턴 DC는 고학력, 고소득자들이 많다. 더군다나 요즘에는 IT 기업들도 워싱턴과 북버지니아 지역에 몰리며 제2의 ＇실리콘 밸리'가 형성됐다. 이런 까닭에 전국의 고급인력들이 워싱턴에 몰린다. 이들이 이곳에 삶의 터전을 마련하고, 결혼하고 주택을 구입하는 까닭에 부동산 수요는 항상 많고, 주택단지 개발은 더딘 까닭에 집값은 상승할 수밖에 없다. 또한, 주민 대부분 고소득이기 때문에 수요, 공급의 법칙으로 집값도 하락할 가능성은 타지역보다 극히 적다고 볼 수 있다.”    -오히려 도시 생활을 선호해 주택 구입에 무관심 하지 않을까?   모니카 ＂그건 개개인의 금융 상태나 철학에 따라 다르겠지만, 금융 위기 겪었을 당시 유년기를 보낸 MZ세대의 특성상 주택가격상승에 대한 두려움과 그에 따른 소유에 대한 애착 또한 남다른 것 같다. 그래서 주택 구입에 정말 적극적이고 꼼꼼하다.＂      -MZ 세대, 젊은 층이 워싱턴 지역의 높은 집값을 감당하지 힘들지 않나?   모니카 ＂그렇기 때문에 혹시라도 주택 구입이나 융자가 혼자서는 힘들 경우 부모님들의 도움을 받는 경우도 상당히 많다. 아무래도 부모님들이 여유가 있는 경우는 대부분 적극 도와주려 하는데, 미국은 증여세가 거의 없다시피 하니까, 부모들이 일정 금액을 도와줘 자녀들의 주택 구입을 수월하게 만들어 주는 편이다. 또는 최소한 부모님의 이름을 같이 넣어 융자 한도를 높이는 경우도 있다. 그리고 전문직에 종사하거나 공무원으로 근무하는 이들에게 정부 차원, 혹은 근무하는 기업 차원에서 주택 구입에 많은 혜택을 주고, 프로그램도 지원하고 있다. 특히, 코로나 팬데믹 사태 이후로 이런 각종 베네핏과 프로그램을 통해 주택 구입에 도움을 얻는 길이 많아졌다.＂ 켈리 문(이하 켈리): "한편으로는 요즘 젊은 세대, 특히 워싱턴의 MZ 세대 중 많은 수가 비트코인, 주식 투자로 높은 자산을 보유하고 있는 것 같다. 안전한 은행 과 공격적인 주식 투자를 병행하는 젊은 세대의 '금융 감각'이 예전 세대보다 훨씬 세련되고 진화했다."     - 주택을 구입하기 위해, 가장 먼저 준비해야 할 것은 무엇인가? 켈리 "자신의 소득을 확인하고, 신용점수를 파악하고, 자금을 준비하는 것이 첫걸음이다. 특히 주택구입에 필수인 신용(credit)을 확인하고, 기준보다 낮다면 최대한 빨리 올리는 것이 중요하다."   - 신용점수는 어떻게 올릴 수 있나? 켈리 "사회 초년생이 크레딧을 쌓는 방법은 일단 시큐어 크레딧 카드(Secure Credit Card)를 발급 받아서 매달 한도의 30% 정도 쓰고 꼬박꼬박 갚는 것을 반 년 정도 하다가, 정식 크레딧 카드를 발급 받아 같은 프로세스를 되풀이 하는 것이 시작이다. 또한, 일단 발급 받은 크레딧 카드를 해지하지 않는 것도 중요하다. 일부 사람들은 크레딧 카드가 많으면 신용이 떨어진다고 생각하지만, 크레딧 한 두 개만 갖고 있으면 개개인의 신용 한도금액도 높아지지 않고, 신용점수도 높아질 여지가 없다고 보면 된다. 신용 카드를 대 여섯 개 발급 받아서 낮은 채무액, 신용 한도의 20%만 쓰고 갚기를 반복하는 것이 가장 좋은 방법이다. 그러나 무엇보다 연체를 하지 말고, 과소비로 무분별한 채무를 쌓지 않는 것이 기본이다."   - 주택을 구입하려면 다운 페이먼트 할 정도의 자산을 은행에 보유하고 있어야 하나? 켈리 "물론이다. 출처가 분명하지 않은 돈을 주택 구입에 사용할 수는 없다. 주택 구입을 앞두고 있다면 적어도 모기지 신청 2개월 전까지 그에 상당하는 금액을 은행에 준비해 둬야 한다. 금융기관에서는 주택 담보 대출자들에게  60일 전까지의 은행 스테이트먼트를 요구하기 때문이다."   -요즘 많은 한인들이 주식 투자에 진심이다. 반면에 금리가 부쩍 올라 은행에 자산을 맡기는 분들도 많다.  은행과 주식투자, 무엇이 좋은가? 켈리 "나도 주식 투자를 하고 있다. 하지만 아무리 종목을 분배해서 안전하게 투자한다고 해도, 주식 투자는 시장의 모멘텀에 따라 분명히 손해 입을 가능성이 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 그렇게 본다면 은행만큼 안전한 투자처도 없다. 개인적으로는 최소 20%의 현금은 안전하게 은행에 보관하는 금융 투자 방식이 현명하다는 생각이다. 인생 살아가며 무슨 일이 벌어질 지 알 수 없다. 현금 유동성을 확보해 만약을 대비하는 지혜가 필요하지 않을까?"       - 워싱턴 부동산 시장을 예측해 달라.   모니카 ＂말하기 조심스럽지만, 확실한 것은 워싱턴 지역의 부동산 시장은 안정적으로 흘러갈 것이라는 점이다. 워싱턴 지역의 주택 가격에 거품(Bubble)이 꼈다는 의견도 많지만, 앞서 말한 고학력 인구 성장, 고소득 일자리 증가, 지역 경제 확대, 그리고 2008년 금융위기조차 이 지역은 정부 관련 일자리들 덕에 무난히 넘어갔던 경험이 있기에, 혹시 언제가 다시 미국 전체 경제의 영향이 있을지라도 무난하고 안정적인 성장을 예측해 본다.＂     -워싱턴 지역 부동산 업계 종사자는 얼마나 되나? 모니카 "버지니아 전체에 등록된 부동산 에이전트의 숫자는 3만4천여명이라고 한다. 북버지니아에 그중 1/3 정도가 아닐까 한다. 하지만 실제로 부동산 에이전트들 중에 라이센스 취득후 1년 안에 포기하는 비율이 놀랄 정도로 높다. 한동안 부동산 붐이 일어 많은 분들이 도전했는데, 지금은 수요 대비 주택이 마켓에 나오는 풀리는 숫자가 너무 적어 경쟁도 치열하고, 직업에 회의를 느끼고 포기하는 분들이 많다."       - 주택 중개 수수료 관행이 폐지됐다는 뉴스가 화제다. 이로인한 주택 거래 방식 변화로 부동산 업계에도 혼란이 가중될 것 같다.   모니카 "적잖은 변화가 일어날 것이다. 셀러가 자신의 에이전트와 바이어의 에이전트 모두에게 수수료를 지불했던 관행이 사라지는 것인데, 이러면 셀러의 부담이 줄어 주택 가격이 저렴해질 여지가 있다. 바이어 입장에서는 자신도 돈을 지불해 에이전트를 고용하는 입장이 되므로, 당연히 더욱 만족스러운 협상과 서비스를 요구할 수 있을 것이다. 결론적으로 이번 변화가 실력있고 경험있는 에이전트, 전문적이고 체계적인 도움을 줄 수 있는 부동산인들에 더 많은 기회를 줘 상대적으로 바이어와 셀러들의 선택을 받게 될 수 있다는 것이다.     -각자 어떤 계기로 직종에 투신하게 됐나?   모니카 ＂기도로 응답받은 직업이다. (웃음)   결혼하고 얼마 안 돼서 유학생들을 포함한 여러 청년들을 섬길 기회가 있었는데, 주말마다 그들과 교회모임을 할 때면 대부분 식사나 간단한 커피조차 큰 부담된다는 걸 알게 됐고, 그래서 모두같이 무리 없이 나눌 수 있는 편안한 공간이 있으면 좋겠다는 마음에 기도를 하며 집을 찾게 됐는데, 정말 얼마 안 있어 기적같이 꿈꾸지도 못할 좋은 타운하우스를 구입하게 됐다. 그리고 다시 기도 중에 나의 이런 기적을 다른 사람들도 같이 경험할 수 있으면 좋겠다는 마음이 크게 생겨 부동산 에이전트를 직업으로 삼게 됐다.   켈리 "뉴욕에서 오랫동안 패션 디자이너로 활동했다. 그리고 워싱턴으로 이사 오게 됐는데 패션 디자이너로서 일 할 곳이 없었다. 지인의 추천으로 은행에 심사를 거쳐 취직했다. 주위의 우려와는 달리 적성에 너무 맞았다. 일을 하면서, 소비 지향적이던 지난 날의 생활을 반성하게 됐다. 이제는 돈을 쓰는 것 보다 돈을 모으는 것이 더욱 즐겁다. 그리고 나의 고객님들과 함께 부자가 되는 미래가 나의 꿈이고 바람이다.       문의: 410-979-3940(모니카 리), 703-266-0645(켈리 문)   박세용 기자 spark.jdaily@gmail.com투자자 구입도 주택 구입 주택가격 상승세 워싱턴 지역

2024-03-28

60세 이후 집 사면 득일까 실일까

1946년~1964년 사이에 태어난 베이비부머는 현 부동산 시장의 가장 큰 수혜자라 해도 과언이 아니다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난해 주택 판매자의 43%가 베이비부머로 가장 큰 비중을 차지했으며 주택 매매로 중위수익(median profit) 66만달러를 올린 것으로 나타났다. 이렇게 주택을 판매한 베이비부머는 임대를 하지 않는 한 다시 주택을 구입해야 한다. 그렇다면 60세 이후 주택을 사는 것이 득일까, 실일까. 60세 이후 주택 구입을 고려하는 시니어들을 위해 장단점 및 고려 사항을 알아봤다.     ▶장단점 주택 소유 시 가장 좋은 점은 세금 감면 혜택이다. 주택 구입 시 부부합산의 경우 모기지 이자 75만 달러를 공제받을 수 있으며 독신은 해당 금액의 절반 정도를 공제받을 수 있다. 또 매년 주 및 로컬 재산세를 최대 1만 달러까지 공제받을 수 있다. 또 아파트 렌트 시 발생할 수 있는 임대료 인상 걱정을 할 필요가 없고 자녀에게 상속할 수 있다는 것도 장점 중 하나다. 그러나 주택 구입 시 다운페이먼트 외에 수 만달러의 클로징 비용 등 한꺼번에 목돈이 들어간다는 것은 단점일 수 있다. 만약 대출 상환을 마친 기존 주택을 판매할 계획이라면 양도소득세도 고려해야 한다. 싱글인 경우 소득의 25만 달러, 부부합산인 경우 50만 달러에 대해서는 세금이 면제되지만 소득세 납부 수준에 따라 주택 판매 소득에 대한 세금 감면 액수가 제한될 수 있으며 추가 세금도 발생할 수 있다. 모기지 상환금 외에도 주택 유지비 역시 만만치 않다. 주택 유지비는 집값의 연간 1~4% 정도를 예상하는데 이 역시 적잖은 고정 지출이 발생하는 셈이다. 또  구입 후 당장은 집을 관리하는 데 체력적으로 큰 문제가 없겠지만 시간이 갈수록 힘에 부칠 수 있다는 점도 고려해야 한다.     ▶모기지 대출 주택융자를 해야 할 경우 은퇴 시니어들은 대출 가능 여부에 대해 걱정할 수 있다. 시니어 부동산전문 인스티튜트(Seniors Real Estate Institute) 니키 버클로 대표는 "시니어라고 대출이 청년층보다 더 어려운 것은 아니다"라며 "모기지 대출은 연령과 상관없이 소득 대비 부채 비율, 안정적 소득 등 현 재정적 상태가 가장 중요한 기준"이라고 말했다. 또 그는 "직장이 있는 도시 거주 65세 시니어인지, 은퇴했으나 고정 소득이 있는 75세인지, 50% 다운페이먼트가 가능하고 은행 예금으로 200만 달러를 보유한 85세 시니어인지 등 너무 많은 경우의 수가 있고 그에 따라 대출 여부가 달라질 수 밖에 없다"고 덧붙였다.     ▶현금 vs 대출 주택을 100% 현금으로 충당할 수 있다면 대부분의 시니어 바이어는 현금 구입을 선호한다고 한다. 버클로 대표는 "시니어들은 빚을 지고 싶어 하지 않는다"며 "특히 모기지 상환금이 남은 집을 사망 후 자녀들에게 남겨주는 것을 극도로 꺼리는 경향이 있다"고 설명했다. 그러나 노인으로 불리길 원하지 않는 베이비부머는 주택 융자에 대해 큰 거부감이 없다는 것이 버클로 대표의 설명. 따라서 주택을 현금 매입할 것인지 혹은 융자를 얻을 것인지에 대한 결정은 매월 모기지 대출금 상환 여부에 달려 있다. 또 현금 매입을 고려 중이라면 보유중인 현금의 상당액을 주택에 투자해도 이후 생활에 큰 문제가 없는지도 꼼꼼히 따져봐야 한다.     ▶거주 기간 60세 이후 주택을 구입하는 것은 청년층이 주택을 구입하는 것과는 또 다른 재정적, 정신적 부담이 될 수 있다. 따라서 구입 전 재정적 문제 외에도 다양한 각도에서 이를 살펴봐야 한다. 가장 중요한 것은 새로 구입한 집에서 얼마나 거주할 수 있느냐 하는 것이다. 만약 향후 20년을 거주할 수 있다면 주택 구입은 좋은 선택이 될 수 있다. 그러나 거주 기간이 줄어들수록 주택 소유로 인한 혜택도 줄어든다. 특히 구입 후 5년 미만 거주 시 세금 감면이나 집값 상승으로 인한 수익도 기대하기 힘들다. 또 여러 차례 이사하게 된다면 주택은 자산이 아니라 부채가 될 수도 있다. 이외에도 은퇴 후 한국이나 해외에서 장기 체류로 막상 구입한 주택에서 머무는 시간이 적다면 유지 및 관리 비용이 더 들 수 있으므로 이 역시도 고려해야 한다.     ▶어떤 집 사야하나 60세 초반에 주택을 구매하는 이들은 대부분 적어도 그 집에서 20년 이상을 거주할 계획을 갖는다. 이때 집주인의 건강은 10년 후와 20년 후 분명 차이가 있을 것이다. 따라서 2층 집이나 넓은 뒷마당, 넓은 주방 등은 지금 당장은 예전처럼 큰 불편함 없이 영위할 수 있겠지만 시간이 지나면서 거동이 불편해지거나 관리가 힘들어질 수도 있기 때문에 신중을 기해야 한다. 하우징 컨설턴트들은 "시니어들에게 주택 구입 시 가능한 작은 규모의 집을 사라고 권한다"면서 "시간이 갈수록 관리나 유지가 어려워지기 때문이기도 하고 장기 여행을 떠날 때도 집 관리에 대한 부담이 덜하기 때문"이라고 조언했다.  사면 단기거주 대출 주택융자 주택 구입 시니어 부동산전문

2024-03-20

가든그로브 첫 주택 구입 보조…최고 11만 불까지 무이자 대출

가든그로브 시가 첫 주택 구매자를 위해 최고 11만 달러까지 무이자로 대출해준다.   이 프로그램을 이용하려면 지난 3년 간 주택을 소유한 적이 없어야 하며, 시가 제시하는 저소득층 기준에 부합해야 한다. 연소득 기준은 1인 8만400달러, 2인 9만1850달러, 3인 10만3350달러, 4인 11만4800달러, 5인 12만4000달러다.   또 연방 주택도시개발부(HUD) 승인을 받은 기관이 제공하는 첫 주택 구매자를 위한 워크숍에 반드시 참가해야 한다. 워크숍 제공 기관 정보는 시 웹사이트(ggcity.org/fthb)에서 찾아볼 수 있다.   이 프로그램을 이용하는 이는 30년 동안 월 페이먼트를 내지 않는 대신 직접 거주하다가 주택을 팔 때, 원금에 이자를 더해 한꺼번에 갚으면 된다. 구입하려는 주택은 반드시 가든그로브에 있어야 한다.   자세한 정보는 웹사이트에서 찾아볼 수 있다. 문의는 전화(714-741-5131)로 하면 된다. 임상환 기자가든그로브 주택 주택 구입 주택 구매자 기관 정보

2024-03-08

[부동산 기고] 첫 주택 구입 <1>

2024년 2월도 거의 지나가고 있다. 작년 2023년에 높은 이자와 인플레이션으로 주택 구입을 미뤘던 바이어에게 희소식은 2024년 모기지 금리가 6.3%대로 시작을 했다는 것이다. 이에 첫 주택 장만을 준비하는 바이어들을 위해 간단하게 주택 구입 방법을 설명하고자 한다.   첫 번째는 지역 및 주택 형태 결정이다.     먼저 주택 구입을 위한 예산을 어느 정도 계획했다면 이제 위치를 결정해야 한다. 직장인이라면 출퇴근 거리를, 자녀가 있다면 학군을 고려하게 된다. 문제는 가능한 예산 범위 안에서 원하는 모든 조건을 만족하는 집을 찾기가 어렵다는 것이다. 그러므로 우선순위를 본인뿐만 아니라 배우자와 가족 모두의 의견이 반영되는 것을 추천한다. 어떤 형태의 주택이 본인과 가족에게 맞을지도 잘 결정해야 한다. 주택은 단독주택, 아파트, 콘도 등 다양한 형태가 있다. 어떤 형태의 주택이 본인과 가족에게 맞을지 잘 결정해야 한다.   두 번째는 리얼터 선정이다.     한국에서 부동산 거래를 할 때 공인중개사가 필요하듯이 미국에는 부동산 에이전트가 필요하다. 원하는 지역에서 경험이 많은 리얼터를 통하면 부동산에 관한 많은 서비스를 받을 수 있다. 첫 집은 리얼터와 함께 주택구입 과정을 진행하는 것이 좋다.     세 번째는 가능한 예산 범위 확인이다.     미국에서는 대부분 모기지론을 받아서 주택을 구매한다. 더욱이 지금 같이 모기지 금리가 높은 시기에는 어느 때보다 모기지 계산을 잘해야 한다. 어떤 모기지론을 받을 수 있는지는 다운페이, 인컴 소스, 크레딧점수에 따라서 정해진다. 주택 구입을 고려한다면 이 3가지를 최소 6개월에서 1년 전부터 미리 점검하고, 어느 정도까지 모기지 대출이 되는지를 알아봐야 한다. 그리고 집을 구입하기 1년 전에는 자동차 구입도 자제하길 권한다.   네 번째는 사전 융자 승인이다.     사전 융자 승인(Pre-approval)은 모기지론을 알아보는 단계이다. 이때 주의할 점은 사전 융자 승인으로 나온 금액이 실제로는 100% 전부 나오지 않을 수도 있다는 점이다. 그래서 사전 융자 승인을 받았더라도 어느 정도 여유 자금을 준비해두는 것이 좋다. 그리고 가끔 사전 융자 승인을 받기 전에 집부터 찾는 예비 바이어들이 있는데 집을 찾더라도 사전 융자 승인 없이는 오퍼를 넣을 수 없다는 것을 알아야 한다. 따라서 본격적으로 집을 찾기 전 미리 사전 융자 승인을 신청하길 바란다.     다섯 번째는 주택 매물 찾기다.     사전 융자 승인을 받았다면, 이제 본격적으로 집을 찾기 시작하는데 오픈 하우스를 하는 매물들이 있다. 셀러 측에서 미리 여러 바이어에게 일정을 공지하고 집을 공개하는 것이다. 현재 오픈 하우스는 펜데믹 이전처럼 오픈 하우스 시간에 맞춰 원하시는 집을 방문해 보면 된다. 또는 원하는 지역과 집에 대한 이해도를 높이기 위해 리얼터와 함께 집을 보러 다니는 것을 추천한다.   이상이 오퍼를 넣기 전에 바이어가 챙겨야 할 것들이다. 필자가 만난 많은 첫 집 구매자를 보면, 첫 집은 이자와 상관없이 언제 구매해도 후회가 없었다는 것이다. 물가는 해마자 오르고 집값도 오른다는 것을 잘 염두에 두길 바란다.     ▶문의:(714)909-4433 애니 윤/ 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 기고 주택 구입 주택구입 과정 주택 구입 주택 형태

2024-02-28

"모기지 상환금 소득 25% 이하면 구입할 만"

요즘 같은 시장에서 집을 구입하는 게 좋을까 아니면 집값이나 모기지 금리가 조금 더 하락하길 기다리며 임대하는 게 좋을까. 이 질문은 부동산 시장 현황과 상관없이 내 집 장만을 계획하는 이들이라면 늘 고민하는 질문이다. 더욱이 새해를 맞아 내 집 장만에 첫 발자국을 떼려는 이들에게는 가장 중요한 질문일지 모르겠다. 그러나 이에 대한 정답은 없다. 답은 개인이 처한 상황에 따라 천차만별일 것이기 때문이다. 다만 주택 구입과 임대에 장단점은 각기 다르고 현 시장 상황도 따져봐 최선의 방법을 찾을 수는 있을 것이다. 부동산 전문가들이 말하는 최근 주택 구매와 임대에 있어 장단점을 알아봤다.     ▶구매 및 임대 시 비용     요 몇 년 새 높은 집값과 모기지 금리로 인해 주택 구입 진입장벽이 높아져 내집 장만을 꿈꾸는 이들에게 좌절감을 안겨주고 있다. 또 부동산 전문가들은 현재 수십 년 만에 처음으로 집을 구입하는 것보다 임대하는 것이 더 유리하다고 진단한다. 부동산 업계 데이터에 따르면 임대 비용에 비해 구매 비용이 30년 만에 최고 수준인 것으로 나타났다. 또 일부 지역에서는 월간 주택 모기지 상환금과 렌트비 차이가 1000달러가  넘는 것으로 나타나기도 했다.   부동산 서비스 및 투자 회사인 CBRE 통계에 의하면 지난 연말, 신규 주택 구입과 신규 임대 시 소요되는 월간 비용 차이를 나타내는 구매 프리미엄(buy premium)이 사상 최고치인 52%를 기록했다. 2021년 4분기 구매 프리미엄은 -1%를 기록했는데 이는 임대료가 주택 소유 비용보다 높았음을 의미한다. 상황이 이렇다 보니 내 집 장만을 계획하는 이들은 부동산 모기지 금리와 집값이 하락하기만 기다리고 있다. 그러나 이에 대해 전문가들의 전망은 그리 밝지만은 않다. CBRE 매튜 반스 책임연구원은 "많은 이들이 집값 하락을 기대하고 있지만 전문가들은 당분간 그런 일은 일어나지 않을 것으로 예측하고 있다"며 "이는 주택 공급은 제한돼 있고 수요는 여전히 높기 때문"이라고 분석했다.   ▶재정적 고려사항     주택 구매는 임대보다 초기 들어가는 비용이 훨씬 높다. 특히 현재 잠재 구매자들에게 가장 높은 장벽은 모기지 금리와 비싼 집값일 것. 그러나 현재 각종 경제지표에 의하면 인플레이션이 완화되고 있고 연준이 금리를 안정적으로 유지하고 있는 데다 앞으로 수차례 금리 인하 단행에 대한 신호를 보내고 있어 잠재 구매자들에게는 올해 주택 구입에 청신호가 켜졌다. 그러나 주택 구입 시 월 모기지 상환금과 재산세 외에도 각종 비용을 체크해봐야 한다. 관리할 잔디 유무, 업체를 고용해 수영장을 관리해야 하는지 여부, 눈이나 낙엽 제거시 비용이 드는지, 지붕 교체, 폭풍 피해 등 다양한 요소들에 대해서도 살펴보고 이에 대한 재정적 계획을 세워야 한다. 그러나 적잖은 비용이 소요되지만 주택 구입에 최대 장점은 역시 자산 형성, 즉 장기적 관점에서는 좋은 투자가 돼 에퀴티가 늘어나면서 순자산도 증가하게 된다.     주택 임대의 경우, 초기 지출 및 절차가 구입보다 훨씬 간단하다는 것. 비용적인 측면에서는 신청비, 첫 달 임대료, 보증금 정도가 들어간다.   또 가전제품 고장 수리, 누수 수리, 쓰레기 수거 등 유지비 역시 렌트비에 포함된다. 또 이사가 쉽다는 것도 장점이다. 그러나 집주인이 임대료를 인상할 수 있고 계약 갱신을 해주지 않을 수도 있다. 또 고장이나 누수, 배관 문제 등 관리 역시 임차인이 아닌 집주인에게 의존해야 하다 보니 내가 원하는 때에 해결되지 않을 수 있다는 것을 고려해야 한다.     ▶근무 형태 고려     주택 임대와 구매에 있어 재정적 상황 다음으로 고려해야 할 것이 바로 라이프스타일. 사무실로 출퇴근을 해야 하고 앞으로도 이직할 계획이 없다면 주택 구매를 고려하는 것이 좋다. 부동산 전문가들은 향후 5~7년 이상 같은 곳에 거주할 예정이라면 집을 구입하는 것이 좋은 선택이라고 말한다. 그러나  만약 앞으로도 장기간 재택근무를 할 예정이라면 다양한 지역에서 임대로 거주해 보는 것도 선택사항이 될 수 있다.     ▶임대할까 렌트할까   결국 이 질문에 대한 답은 잠재 구매자의 재정 상태에 달려있다. 즉 원하는 지역에 현재 가지고 있는 예산으로 집을 살 수 있는지에 달려 있는 것이다. 이 재정 상태는 단지 집값만 포함되는 것은 아니다. 주택보험, 재산세, 유틸리티 비용, 통근 비용 등 다양한 요소들을 모두 고려해 이를 감당할 수 있는지를 냉철하게 따져봐야 한다. 만약 현재 빚이 없고, 다운페이먼트를 위한 충분한 현금이 있고, 모기지 상환액이 수입의 25%를 넘지 않는다면 집 구매를 고려해 볼 수 있다. 그러나 현재 빚을 갚고 있고 가까운 시일 내에 취업 또는 이직으로 이사를 할 예정이라며 유연성이 큰 임대를 하는 것이 합리적이다.       전국부동산중개인협회(NAR) 제시카 라우츠 수석 이코노미스트는 "주거비 외에도 거주 기간에 대해서도 고려해야 한다"며 "만약 단기 거주할 것 같으면 현 시장에서는 임대해 살다가 나중에 집을 사는 것이 더 합리적"이라고 조언했다. 또 그는 "다만 여전히 집값이 높기 때문에 주택 보유는 자산 형성이라는 측면에서는 지금껏 그래왔듯 긍정적인 면이 더 크다"고 덧붙였다. 이주현 객원기자상환금 구입 주택 구입 임대 비용 구매 비용

2024-01-10

"내 집 마련, 이젠 꿈 같은 일" WSJ도 인정…집값, 임대료 상승 폭 앞질러

불과 몇 년 전만 해도 주택을 구입할 여력이 있었던 소비자들에게 내 집 마련은 꿈같은 일이 됐다고 월스트리트저널(WSJ)이 지적했다.   WSJ은 주택 구매 예정자들은 팬데믹으로 급등한 주택 가격과 높은 모기지 금리에 주택 구매를 포기하고 있다고 최근 보도했다.   매체는 최근에는 역사상 그 어느 때보다 주택 구입 비용이 덜 저렴해졌으며 이러한 상황은 당분간 변하지 않을 것으로 봤다.   매체는 “주택 가격은 팬데믹 이전 수준으로 돌아갈 것 같지 않다”며 “연방준비제도(Fed)는 인플레이션을 억제하기 위해 금리 인상을 시작해 아직 인하에 관심을 보이지 않고 있다”고 말했다.   그 사이 8% 가까이 올랐던 30년 만기 고정 모기지 금리는 약 7%로 하락하며 몇 달 만에 최저치를 기록했지만, 여전히 2년 전보다 두 배 이상 높다.   일반적으로 모기지 금리가 높으면 주택 판매가 둔화하고 그 결과 주택 가격이 약세를 보인다. 그러나 이번에는 주택 판매 둔화에도 가격이 여전히 상승하는 등 다른 양상을 보이고 있는데 이는 기본적으로 주택 공급이 충분하지 않기 때문이다. 전국 기존 주택 중간 가격은 10월에 약 39만2000달러로 상승하며 1999년 이후 10월 중 최고치를 기록했다.   모기지 금리 인상은 파급력이 더 크다. 단 몇 퍼센트포인트만 상승해도 표준 30년 만기 대출 기간 수십만 달러의 이자가 더 늘어날 수 있다.   주택 구입을 위한 수학은 더 이상 통하지 않게 됐다. 연준의 금리 인상 이전에는 월 주택 구입 예산이 2000달러인 사람은 40만 달러가 넘는 주택을 구입할 수 있었다. 그러나 같은 예산이라도 지금은 29만5000달러 이하의 주택을 찾아야 한다.   첫주택 구매자와 젊은 구매자는 여전히 주택 구매를 망설이고 있다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 올해 주택 구매자의 약 3분의 1이 첫주택 구매자인데 이는 과거 평균 38%보다 낮은 수치다. 첫주택 구매자의 평균 연령은 35세였다. 이는 2022년 36세에 이어 두 번째로 높은 기록이다.   임대료가 상승하고 있지만, 주택 구입 비용은 훨씬 더 많이 상승했다. CBRE의 분석에 따르면 월평균 신규 모기지 납부액은 평균 아파트 임대료보다 52% 더 높다. 시애틀과 텍사스 오스틴, 캘리포니아의 여러 도시 등 주요 대도시 지역은 프리미엄이 175% 이상 더 높다.   WSJ은 “그 결과 일부 사람들은 다운페이먼트 마련을 위한 저축을 포기하고 있다”며 “일반적인 방법이 통하지 않기 때문”이라고 전했다.임대료 인정 집값 임대료 주택 구입 주택 구매

2023-12-13

[부동산 가이드] 부동산 시장과 주택 구입

모기지(주택 담보 대출) 금리가 2000년 이후 최고 수준까지 오르면서 주택 구매자들이 시장에서 밀려나고 부동산 시장이 빠르게 얼어붙고 있는 듯 보인다.     바이어의 주택 구입이 어려워지고 저금리로 집을 구매했던 주택소유주들은 집을 내놓고 싶어도 높아진 금리로 갈아타기를 망설일 것이다.     한 지인은 집을 내놓으려고 하니, 리모델링과 집수리에 많은 돈을 투자해 집 가치가 올라 팔기조차 아깝다고 한다. 이런 상황으로 인해 기존 주택 공급 및 주택 시장의 거래에 많은 어려움이 더해 가고 있는 것 같다.   여론조사에 따르면 최근 글로벌 부동산 가격 하락은 대부분 종결됐고, 주요 시장의 평균 주택 가격은 올해 초 예상보다 덜 하락하다가 2024년에는 상승으로 발전할 것으로 예상한다.     가주부동산협회(CAR)가 발표한 주택 및 경제 전망에 따르면 경제 성장과 인플레이션 둔화로 인해 2024년 모기지 금리가 낮아지면서, 가주 주택 판매가 촉진될 수 있는 유리한 시장 환경이 조성될 것이라고 한다. 모기지 금리가 약 7%대에서 약 6%대 아래로 낮아져도 집값이 그 만큼 오르기 때문에 내 집 마련이 점점 어려워지고 있다는 의미이다.   지역마다 다르지만, 여전히 로케이션이 좋은 곳은 일주일도 안돼서 팔리는 곳도 많고, 여전히 오버 가격으로 팔리고 있고, 어려운 마켓속에서도 로케이션의 힘을 보여주고 있는 듯하다.     집값 상승의 가장 큰 원인은 매물 부족이라 생각한다. 기존 주택뿐만 아니라 신규 주택 공급도 부족하기 때문이다.     집값이 계속 오르고 대출 금리가 높지만 그래도 집을 사려는 수요는 여전히 많은 편이고 비싸도 사려는 수요가 꾸준히 있다는 증거이다. 인구·가구가 늘고 있는 데다 고용 시장도 예상보다 견고해 높은 이자 부담도 감수하려는 사람들이 있기 때문이다.   부동산 시장이 단순히 금리 요소 한 가지에 따라 결정되지 않는다는 점도 기억해둬야 한다. 금리 인상은 경기가 금리 인상분을 충분히 감당할 수 있을 정도로 경기 상황이 좋아졌다고 판단될 때 단행된다. 금리가 상승할 때는 부동산 가격 상승이 조금 완만해지고, 금리가 낮아지면 가격이 급하게 올라가는 그래프를 떠올려야 할 것이다. 이게 정답인데 지금의 미국은 금리가 내려가든, 올라가든 우상향으로 계속 상승할 것으로 생각한다.   주택 구입이 투자가 목적이라면 적절한 시기와 때를 기다리는 것이 답이다. 하지만 주택 구입이 거주와 내 집 마련의 목적이라면 때를 기다리는 것이 답이 아니라는 점을 말하고 싶다. 늘 기다리다 시기를 놓쳐서, 또다시 기다리는 건 답이 아니라는 것이다. 때마다 후회만 하지 말고 내 집 마련에 준비가 되었다면  지금이 좋은 시기이고, 또한 기회이고, 최선이라 생각한다.   ▶문의: (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 부동산 구입 주택 시장 부동산 시장 주택 구입

2023-10-25

[에이전트 노트] 갈수록 힘든 내 집 마련

내 집 마련이 점점 더 어려워지고 있다. 계속 상승하는 집값도 문제지만 지금 무엇보다 치솟고 있는 모기지 이자율 때문이다.   모기지 이자율은 최근 17년 만에 최고치를 기록하고 있는 가운데 30년 고정 모기지 이자율은 9월 8일 기준 7.22%를 유지하고 있고 재융자 시 많이 선택하는 15년 만기 고정금리 역시 6.59%까지 상승하며 30년 만기 금리와의 격차가 계속 줄어들고 있다.   캘리포니아 부동산협회 (CAR)가 최근 발표한 자료에 따르면 이자율이 3분기 연속 6% 이상을 유지하고 주택 시장 내 매물 부족 현상으로 인해 주택가격도 계속 상승하는 상황에서 최근 캘리포니아의 주택 구입 능력은 16년 만에 최저 수준으로 떨어졌다.   2023년 2분기에 캘리포니아에서 중간 가격의 기존 단독 주택을 구입할 여유가 있는 주택 구매자는 5명 중 1명에도 못 미치는 16% 수준인 것으로 알려졌으며 이는 2023년 1분기의 19%, 그리고 코로나 펜더믹이 시작됐던 2020년 1분기의 17%보다도 감소한 것으로 전했는데 이는 2012년 1분기 때 기록한 경제성 지수 최고치인 56%의 3분의 1에도 못 미치는 것으로 알려졌다.   캘리포니아 부동산협회가 발표한 전통적인 주택 경제성 지수(Traditional Housing Affordability Index)에 따르면 캘리포니아 중간 가격의 단독주택가격은 83만 달러이며 6.61% 이자율로 30년 고정 금리 모기지에 대한 원금, 이자, 세금을 포함하여 월 5200달러를 지불하려면 최소 연 소득 20만 8000달러가 필요하다.   또한 캘리포니아 주택 구매자의 25%는 중간 가격의 콘도나 타운홈을 구입할 능력이 있는 것으로 조사 됐다. 캘리포니아 중간 가격의 콘도나 타운홈 가격은 64만 달러이다. 이를 6.61% 이자율로 구입할 경우 월 4010달러를 지불해야 하고 이를 위해서는 최소 연간 소득이 16만 달러가 필요한 것으로 밝혔다.   그리고 미국 전체 중간 가격의 기존 단독 주택을 구입할 여유가 있는 주택 구매자는 36%인 것으로 알려졌으며 미국 전체 중간 가격의 기존 단독주택 가격은 40만 2000달러로 같은 이자율로 구입할 경우 월 2520달러를 지불해야 하고 이를 위해서는 최소 연간 소득이 10만 달러가 필요한 것으로 알려졌는데 상대적으로 캘리포니아에서 주택을 구입하는 것이 미국 평균치의 2배 이상 힘든 것으로 밝혀졌다.   특히 한인들이 많이 거주하는 남가주 지역 로스앤젤레스 카운티의 전통적인 주택 경제성 지수는 15%이고 중간 가격의 단독주택가격은 78만 9000달러이며 같은 이자율로 구입할 경우 월 4950달러를 지불해야 하고 이를 위해선 최소 연 소득 19만 8000달러가 필요하다고 전했다.   그리고 오렌지카운티의 전통적인 주택 경제성 지수는 12%로 매우 낮았으며 중간 가격의 단독주택가격은 125만 달러로 같은 이자율로 구입할 경우 월 7830달러를 지불해야 하고 이를 위해선 최소 연 소득 31만 3000달러가 필요한 것으로 알려지면서 오렌지카운티가 남가주 6개 카운티 중 가장 내 집 장만하기 힘든 카운티로 알려졌다.   이 같은 높은 모기지 이자율 상승은 당분간 지속될것으로 예상되며 올해 연말에는 최대 8.5%까지 오를 가능성도 배제할 수 없는 상황으로 길게 예상하고 크레딧 스코어 관리에 힘쓰며 가계 부채를 줄이는 것에 노력해야 할 것이다.     ▶문의: (213)500-5589   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)  전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 구입능력 이자율 캘리포니아 주택 모기지 이자율 주택 구입

2023-09-12

[부동산 가이드] 하반기 주택시장 전망

높은 집값에 높은 모기지 이자율로 내 집 마련을 계속 미루게 되는 바이어가 많아졌다. 모기지 이자율이 7%대로 오르면서 많은 바이어의 주택 구입 부담이 커졌다. 떨어질 것으로 예측했던 집값이 계속 오르는 이유는 매물 부족이다. 코로나 기간 집을 구입한 주택 소유주들이 낮은 모기지 이자율을 지키기 위해 집을 팔려고 내놓지 않아 공급 부족이 가격 반등의 원인이 되었다.   하지만 셀러마켓에서 바이어마켓으로 전환되며 오버 비딩이 사라지면 리스팅의 약 절반 이상 매물이 낮은 가격에 거래될 수 있다는 전망이 예상된다. 리스팅을 취소하는 주택소유주들도 늘어날 수 있다. 주택 판매의 필수 조건이었던 리모델링보다는 지금 상태 그대로 리스팅하는 AS-IS가 증가하게 된다.     전국부동산중개인협회(NAR)의 나디아 에반젤로우 연구원 전망에 따르면 모기지 이자율은 8~9%로 치솟을 수 있다. 그렇게 되면 내년 주택 거래량은 올해보다도 10% 이상이 줄어들 것으로 예상한다. 40년 만에 최고로 달한 인플레이션은 가계 예산에 부담을 주고 있다. 주택 가격의 하락은 힘들더라도 현재 수준에 머무를 전망이라 인플레이션이 진정이 되더라도 주택구매는 활발해지지 않을 것으로 예측했다.     요즘 소득보다 주거 비용 비중이 커졌다. 한 가구당 수입 대비 주택담보 대출 비용이 계속해서 높아지고 있다. 주택을 임대하는 사람들도 위기다. 임대료가 작년 대비 내린 것으로 보이지만 사실상 높은 수요와 부족한 공급 덕에 아직도 대부분 높은 가격에 임대 계약이 이루어진다. 이러한 현상 때문에 높은 임대료 대신 집을 구매하는 경우가 많아졌다.     높은 이자율 탓에 주택 구입시 현금으로 지불하는 바이어가 늘었다. 코로나 기간 재택근무에 익숙해진 20~30대의 바이어들이 부모의 경제적 도움을 받아 주택을 구입한다고 뉴욕 타임스는 분석했다. 또한 은퇴자의 주택 구매일 경우 대부분 현금 구매자이기 때문에 상승하는 모기지 금리에도 영향을 그리 받지 않는다. 역사적 기준으로 보았을 때 모기지 금리는 상대적으로 낮기 때문에 주택 수요가 여전히 강할 수 있다.     집의 재고가 변화하지 않는 이유는 주택소유주들이 낮은 모기지 금리를 가지고 있기 때문이다. 부득이한 이유로 집을 팔아야 할 경우 낮은 모기지 이자율의 집을 판매 후 높은 이자율로 다시 집을 사야 하는 고충이 따른다. 예전 이자율이 10%를 넘었을 때도 주택시장에는 변동이 없었다.     하지만 코로나 기간의 2~3%대 이자율을 잊지 못하고 다시 떨어지기만을 기대하는 바이어들이 많다. 2022년 초부터 모기지 금리는 충분히 상승해 왔다. 전반적으로 보았을 때 2023년 하반기에도 주택시장은 둔화할것으로 예상한다. 하지만 시장은 언제든지 변화할 수 있으므로 그에 따른 정보를 파악하는 것이 중요하다고 생각된다. 막연히 집을 사야겠다는 생각보다는 자신의 재정에 맞추어 전문가와 상의 후 집 구매의 계획을 세우길 바란다.   ▶문의:(213)800-2054 소니아 김 / 뉴스타부동산 발렌시아 에이전트부동산 가이드 주택시장 하반기 모기지 이자율 모기지 금리 주택 구입

2023-09-06

볼더시, 최대 20만달러(또는 집값의 30%)

   덴버 메트로는 미국에서도 집값이 비싸기로 손에 꼽히는 지역이다. 이에 웬만한 고소득 가정이 아닌중산층 가정들은 주택을 장만하기가 쉽지 않다. 이런 중산층들의 주택 장만을 지원하는 프로그램이 볼더시에서 시범 실시되고 있어 관심을 모으고 있다고 덴버 abc 뉴스가 최근 보도했다. 볼더시 주택 정책 수석 프로젝트 매니저인 홀리 헨드릭슨은 “중산층 계약금 지원 프로그램(Middle Income Down Payment Assistance/MIDPA)으로 명명된 이 시범(pilot) 프로그램의 목표는 볼더의 중산층 가구들에게 주택 소유 기회를 장려하는 것이다. 우리는 소방관, 교사, 건축가 등 건강한 지역사회에 필요한 구성원들이 있다. 이들이 일하는 곳에서 주택을 구입해 계속 살게하는 것이 이 프로그램의 목표다”라고 말했다.      헨드릭슨은 “MIDPA는 자격을 갖춘 주택 구입 희망자들에게 계약금(Down Payment)을 납부할 수 있도록 지원하고 그 대가로 부동산 등기(deed) 제한을 통해 집이 ‘영구적으로 저렴하게’ 되는 프로그램이다. 시정부는 주택 판매가격의 30% 또는 20만달러(둘중에 낮은 금액)까지 대출금을 무이자로 제공하며 대출금은 15년 이내에 상환하거나 또는 주택을 재융자하거나 매각할 때 상환해야 한다”고 설명했다. 그는 “MIDPA를 신청할 수 있는 주민들은 지역 중간소득의 120%를 벌어야 하는데, 이는 4인 가족 기준 연소득이 16만달러 정도가 돼야 함을 의미한다. 미국내 다른 지역에서는 연소득 16만달러 정도인 가구가 중산층으로 불리우지 않지만 볼더에서는 중산층의 범주에 속한다. 시정부의 목표는 앞으로 지속적으로 중산층 가정이 감당할 수 있는 주택을 유지하는 것”이라고 부연했다. MIDPA를 신청하려면 단독 주택의 경우 130만달러, 부속(attached) 주택 또는 타운 주택의 경우는 54만5천달러가 넘어서는 안된다. 신청 마감일은 없으나 지원자는 선착순으로 받으며 최대 5가정이 혜택을 받을 수 있을 것으로 예상하고 있다. 헨드릭슨은 “볼더시는 현재 운용중인 주택 소유 프로그램의 기존 자금을 사용해 MIDPA를 진행하고 있다. 만약 시범 운영이 성공한다면 시는 다음 단계를 고려할 것”이라고 전했다.          이은혜 기자집값 주택 소유 주택 구입 주택 판매가격

2023-09-06

[베이비부머 vs 밀레니얼 세대 부동산 현황] 전 연령대 중 베이비부머가 집 최다 구입

밀레니얼 세대의 주택 구입이 주춤하고 있다. 최근 전국부동산중개인협회(NAR)가 발표한 세대별 부동산 시장점유율 통계에 의하면 2020년 7월부터 2021년 6월까지 전국 주택 구입자들 중 밀레니얼 세대가 43%를 차지해 사일런트(4%), 베이비부머(29%), X(22%), Z(2%) 세대를 제치고 1위를 기록했다. 그러나 1년 뒤 베이비부머 세대의 시장 점유율이 전년대비 29%나 상승해 39%를 기록한 반면 밀레니얼 세대의 시장점유율은 43%에서 28%로 급락했다. 이처럼 1년만에 베이비부머 세대의 역전이 가능했던 이유와 현재 밀레니얼 세대의 부동산 보유 현황을 알아봤다.     ▶밀레니얼 주택 구입 현황   1981~1996년 사이 태어난 밀레니얼 세대는 2008년 서브 프라임 모기지 사태를 겪으며 취업난과 경제적 어려움을 겪었다. 여기에 학자금 상환, 주택 공급 부족, 치열한 경쟁 등으로 인해 상당기간 정규직이 아닌 계약직 근무자로 머물러 있어야 했다. 그러다 2019년 오랜 경기 침체가 회복되고 노동시장이 탄탄해지면서 이들의 취업율도 가파르게 증가했다. 또 지난해 이들 세대 인구 수는 7210만 명으로 전체 인구의 21.67%를 차지하면서 이전까지 인구 수가 가장 많았던 베이비부머 세대를 앞지르기 시작했다. 이후 이들은 적극적으로 주택 구입에 뛰어들었으며 성공적으로 주택 시장에 안착하는 것처러 보였다. 그러나 팬데믹 동안 집값이 천정부지로 뛰고 주택 공급 부족으로 인해 입찰 전쟁까지 치열해지면서 이들은 점점 부동산 시장에서 밀려나고 있다.     ▶베이비부머 주택 구입 현황   전국주택건설협회(NAHB)에 따르면 1960년대와 1970년대 주택 건설업체들은 인구 100만명당 약 5만여 채의 주택을 건설했는데 이는 2010년대와 비교하면 두 배 이상. 당시 이런 주택 건설 붐을 타고 베이비부머 세대의 절반 이상이 30세까지는 주택을 소유할 수 있었다. 그러나 2010년부터 2019년까지 주택 건설업자들은 인구 100만 명당 연간 2만1000여 채 정도의 주택을 공급하면서 주택 소유율은 갈수록 하락해  X세대의 경우 48%, 밀레니얼 세대는 42% 정도만이 30세 이전에 주택 소유주가 된 것으로 집계됐다. 그러나 베이비부머 세대의 주택 구입은 여전히 진행 중이다. 2019년 60세 이상 주택 구입율이 10년 전과 비교해 47%나 증가했다. 이는 밀레니얼 세대 입장에서는 부모 혹은 조부모 세대보다 한정된 주택 공급 시장에서 더 많은 바이어와 경쟁해야 함을 의미하는 것이기도 하다.     팬데믹을 거치면서 베이비부머 세대는 그동안 축적한 자산을 활용하여 이전과는 다른 방식으로 부동산 시장에 뛰어들고 있다. 레드핀에 따르면 지난해 10월 주택 구입자 33% 이상이 현금으로 집을 사들인 것으로 나타났는데 이는 2014년 이후 가장 높은 수치다. 부동산 전문가들은 주택 구입 시 현금 구입 증가는 베이비부머 세대들에 의해 주도됐으며 이는 그동안 치솟은 집값으로 쌓인 에퀴티가 충분했기 때문에 가능했다고 분석한다.     NAR에 따르면 지난 10년간 주택 소유자의 평균 에퀴티는 약 21만 달러. 그리고 레드핀 통계에 의하면 팬데믹동안 다운페이이먼트는 두 배 이상 증가해 지난해 5월 전국 평균 다운페이먼트는 6만6000달러로 사상 최고치를 기록했다. 상황이 이렇다 보니 현금 자산을 많이 보유한 베이비부머 세대가 주택 구입이 유리해진 것이다. NAR 보고서에 따르면 68~78세 주택 구입자들은 51%가 전액 현금으로 구입한 반면 32세 이하 구매자의 현금 구입은 6%에 불과했다. 또 이 보고서에 의하면 베이비부머는 다른 세대보다 현 거주지에서 가장 먼 지역으로 주택을 구입해 이주한 것으로 나타났다. 베이비부머 세대 중 젊은 베이비부머 세대는 평균 90마일, 더 나이든 베이비부머 세대는 평균 60마일을 이동한 것으로 나타났다.   ▶세대별 주택 구입 전망   지난해 하반기부터 시작된 부동산 경기 침체가 밀레니얼 세대들에게 다시 주택 시장 재진입 기회를 줄 수 있을까. 이에 대해 부동산 전문가들은 예측하기 힘들다고 입을 모은다. 모기지 금리 상승으로 부동산 시장이 둔화되면서 경쟁이 줄어든 것은 첫 집 장만을 노리는 밀레니얼 세대에게 유리하지만 모기지 대출로 집을 구입해야 하는 밀레니얼 바이어에게 현 이자율은 너무 큰 부담이 되기 때문. 더욱이 최근 집값이 하락했다고는 하지만 여전히 팬데믹 이전보다는 높은 수준을 유지하고 있어 밀레니얼들의 시장 진입 장벽은 여전히 높기만 하다. 여기에 베이비부머 세대는 그들의 부모 세대와 달리 요양원이 아닌 자신의 집에서 독립적인 생활을 하기 원하기 때문에 집을 줄이거나 자녀가 거주하는 지역으로 이사를 하는 등 적극적인 방법으로 새집 구매에 나서고 있는 실정. NAR 제시카 라우츠 수석 이노코미스트는 "베이비부머 세대는 현금 자산이 많다보니 모기지 이자율에 영향을 받지 않고 집을 구매할 수 있어 이들의 시장 진입은 당분간 가속화될 것으로 보인다"고 전망했다.  이주현 객원기자베이비부머 vs 밀레니얼 세대 부동산 현황 베이비부머 연령대 베이비부머 세대 주택 구입 밀레니얼 주택

2023-08-30

워싱턴지역 첫 주택 구입

    생애 첫 구입대상 주택 가격이 계속 상승하고 있으나 임금 상승률이 이를 따라가지 못하는 것으로 나타났다.    인터넷 부동산 업체 레드핀의 발표에 의하면, 워싱턴 지역의 첫 구입대상 주택(하위20-35% 주택) 평균 가격은 34만2950달러로, 이러한 주택을 구입하기 위해서는 9만894달러 이상의 연소득이 필요하다고 전했다. 이러한 주택 구입을 위한 매월 모기지 페이먼트는 2272달러였다.     해당 주택 구입을 위한 연소득은 작년보다 11.5%나 늘었으나 임금상승률은 이에 미치지 못했다.   메릴랜드 볼티모어 지역은 20만5천달러의 해당 주택 구입을 위해서는 5만4332달러의 연소득이 필요했다. 샌프란시스코에서 첫구입대상 주택 평균가격은 91만달러로, 이러한 주택 구입을 위해서는 24만1천달러의 이상의 연소득이 필요했다.     전국적으로는 작년 대비 13% 늘어난 6만4500달러 이상의 연소득이 있어야 24만3천달러짜리 첫구입대상 주택을 살 수 있다.     해당 주택가격과 모기지 이자율이 게속 상승해 구입가능성을 제한하고 있는 가운데 신규 리스팅조차 전년 대비 30% 이상 감소하면서 젊은 세대의 주택구입을 어렵게 만들고 있다. 김옥채 기자 kimokchae04@gmail.com워싱턴지역 주택 해당 주택가격 구입대상 주택 주택 구입

2023-08-21

[부동산 가이드] 팜데일·랭캐스터 <37>

지난달 주택 거래가 감소했는데도 중간 주택 가격은 역대 2위를 경신했다. 전년 동월과 비교하면 약 18.9%가 급감한 상태인데 가격은 고공 행진을 이어가고 있다. 6월에 거래된 기존의 주택 가격은 41만200달러로 사상 최고가였던 지난해 같은 달 41만3800달러보다 0.9% 떨어진 2위를 기록했다.     부동산 협회에 따르면 이 통계를 시작한 1999년 1월 이래 3번째로 높은 가격이다.   거래량이 줄어든 가운데 가격만 오른 것은 공급이 부족하기 때문이다. 또한 매물로 나온 집들이 적다 보니 매수자들끼리 경쟁이 심하여 상대적으로 가격이 올랐다고 분석한다. 동시에 대출 금리가 예년보다 크게 상승한 것도 또 다른 요인이기도 하다. 현재 모기지 금리는 7%를 넘는 수준으로 바이어에게 심리적으로 부담이 되는 상황이기도 하다. 하지만 지역에 따라 조금씩 차이는 있겠으나 주택 가격은 당분간 유지할 것으로 보인다.     특히 20, 30대 밀레니얼 세대가 주택 구입에 뛰어들고 있다고 분석한다. 전문가들은 코로나 기간 일반화된 재택근무가 밀레니얼 세대에 첫 주택 소유욕을 자극했다면서 수요가 늘어난 상황에서 주택 가격을 올리는 또 다른 요인이 됐다고 판단한다.     수요가 늘어나는 반면에 공급이 적다 보니 지역적으로 주택 개발을 발맞추어 시작하고 있으며 새 주택을 구입하는 바이어에게는 다양한 형태의 정부 보조 프로그램으로 지원하고 있다. 이러한 환경이 주춤하고 있던 특히 20, 30대 젊은 세대들에게 희소식이 아닐 수 없다. 대도시의 높은 렌트비 때문에 힘들어하는 젊은 세대들이 여유로움을 즐기며 생활할 수 있는 위성 도시로 추천한다.   이러한 상황에서도 여전히 바이어들에게 LA 근교에 가격 부담이 적은 지역들이 있다. 위성 도시 중에 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터는 적합한 지역이 아닐 수 없다. 요즘은 엘리뇨 현상으로 팜데일, 랭캐스터에 기후가 예년과 다르게 변화되어 자주 비가 내리고 밤에는 시원한 바람이 한낮의 더위를 식혀 주기도 한다. 뚜렷한 사계절이 있고 공기가 맑은 것이 특징이라고 할 수 있다.   대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 가장 적합한 지역이며 첫 주택 구입 바이어에게는 매력적인 지역이 아닐 수 없다. 출퇴근 시간을 피하면 발렌시아 지역은 약 35분, 팜데일, 랭캐스터 지역은 약 1시간 거리로 많은 한인이 주택을 구입해서 이동한 것으로 판단되며 3, 4년 전과 다르게 빠른 정보와 고정 개념을 벗어나는 계층들이 늘어나고 있음을 알 수 있다.   요즘은 셀러와 바이어들 간에 팽팽한 신경전을 하고 있음을 느낄 수 있다. 다양한 소식통들을 통하여 많은 정보를 받는 셀러와 바이어들은 서로 심리전을 하면서 자연스럽게 마켓이 형성되고 있음을 느낄 수 있다. 부디 양자 모두에게 좋은 결과를 기대한다.   ▶문의: (310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 렌트비 인근 주택 구입 주택 소유욕 발렌시아 지역

2023-08-02

수리비·공사기간 따져보고 구입 결정

집값이 내렸다고는 하나 막상 집을 보러 나서면 크게 체감하기는 어렵다. 그래서 많은 잠재 바이어들이 시세보다 싼 As is 주택 구입을 고려하기도 한다. 불과 몇년 전만 해도 As is 주택은 투자나 임대를 목적으로 구입하는 경우가 많았지만 최근엔 집값 상승과 주택 재고 부족으로 인해 거주용으로 As is 주택에 관심을 갖는 바이어들이 늘고 있다. 그러나 As is 주택은 시세보다 저렴한 대신 수리비는 물론 주택 구조 결함 등 놓치는 부분도 많아 구입 후 낭패를 볼 수도 있다. As is 주택 구입을 계획하는 잠재 바이어를 위한 구입 전 고려사항을 알아봤다.     ▶As is 주택이란   픽서어퍼 홈(Fixer-upper homes)이라도 부르는 As is 리스팅은 말 그대로 리모델링을 진행하지 않고 현재 상태 그대로의 집을 시장에 내놓은 것을 말한다. 대개 As is 주택은 부동산 투자자들이 구입 후 수리해서 판매하기 위해 사들이는 경우가 많지만 거주가 목적인 바이어들은 리모델링 예산을 고려해도 집값이 시세보다 싸다고 판단했을 때 구입한다.     ▶수리비   As is 주택을 구입하는 이유는 구입 후 수리비가 들어간다해도 밑지는 장사가 아니라는 확신이 있기 때문이다. 그러나 최근 건축 인력 부족, 자재비 상승 등으로 인해 주택 수리 및 리모델링에 들어가는 비용이 크게 상승했다.   예를 들어 콘크리트에 재료가 되는 모래 가격은 두 배 이상 상승했다. 따라서 As is 주택 구입을 계획하고 있다면 이후 수리비를 감안해 동일 지역의 리모델링 된 리스팅보다 훨씬 싸야 한다. 그러나 단순히 가격만 싸다고 덜컥 계약해선 안된다. 최근 상황에선 건축 자재 조달 현황과 비용에 대해서도 미리 알아봐야 한다. 게다가 최근 건설 인력 부족으로 인해 공사 기간이 팬데믹 이전보다 훨씬 더 많이 소요돼 이는 결국 비용 상승으로 이어지고 있다. 리모델링 전문가들은 "요즘은 자재 주문 후 도착 날짜와 가격이 시시각각 변하고 있다"며 "따라서 처음 받은 견적서대로 공사비와 공사기간이 진행될 것이라 낙관해서는 안된다"고 조언한다.      ▶쇼핑 전 결정사항     As is 주택 구입 목적이 수리 후 임대 혹은 판매인지 아니면 거주용인지를 결정해야 한다. 또 거주를 목적으로 한다면 적어도 몇년 동안 거주할 것인지도 정해야 한다. 이 결정은 구입 후 리모델링 계획과 예산을 세우는데 가장 큰 기준이 되기 때문이다. 예를 들어 임대 목적으로 구입한 주택이라면 주방 리모델링 시 굳이 비싼 자재를 사용하기보다는 임차인에게 어필할 수 있는 저렴한 자재를 이용하면 된다. 그러나 거주용이라면 개인 취향에 맞춰 비싼 자재와 가구를 들여놓아도 부동산 가치 상승에 반영될 수 있다. 주택 수리에 대한 계획도 구입 전 세워야 한다. 직접 수리할 것인지, 수리업체를 쓸 것인지, 컨트랙터 라이선스 없는 핸디맨을 쓸 것인지 등에 대해서도 미리 알아보고 정해야 수리비 예산을 책정할 수 있다. 예를 들어 공간 확장을 계획할 시 라이선스가 없는 사업자는 확장공사가 불가능하기 때문에 어느 정도까지 리모델링을 할지를 미리 계획한 뒤 계약자를 선정해야 한다. 또 수리 범위에 대해서도 미리 결정해야 한다. 예를 들어 인테리어 업그레이드 수준의 수리만 필요한 주택을 구입할 것인지 배관이나 지붕, 전기배선까지 수리할 의향이 있는지를 미리 결정한 뒤 집 쇼핑에 나서야 한다. 만약 라이선스 없는 핸디맨이나 혹은 집주인이 직접 수리를 할 계획이라면 바닥, 페인트, 주방 정도의 리모델링만 필요한 As is 주택을 구입해야 한다.     ▶고려사항     As is 주택 구입을 고려할 때 가장 먼저 살펴봐야 할 것이 수리비. 홈어드바이저(HomeAdvisor) 통계에 따르면 As is 주택 구입 후 기본적인 수리비는 전국 평균 4498달러였으나 만약 지붕이나 배관까지 수리해야 한다면 전국 평균 1만달러 이상 소요되는 것으로 나타났다. 그리고 무엇보다 As is 주택을 구입할 계획이라면 사전 인스펙션이 무엇보다 중요하다. 특히 육안으로 확인 불가능한 배관, 전기, 냉난방 시스템 등은 꼼꼼히 체크해야 한다. 특히 일부 주택 구조와 관련된 문제는 수리 자체가 불가능하므로 나중에 집값에 큰 영향을 미칠 수 있기 때문에 철저하게 체크해야 이후 낭패를 막을 수 있다. 이처럼 꼭 필요한 수리 외에도 집 외관과 내부를 리모델링할 시 집값 상승에 얼마나 도움이 되는지도 따져보고 결정해야 한다.   예를 들어 주방 리모델링시 전국 평균 비용은 2만6214달러가 소요되는데 이후 판매 시 72.2%를 회수할 수 있다. 거주용 As is 주택 구입 시 최대 장점은 살면서 천천히 수리를 할 수 있고 수리비가 들어간다해도 시간이 지나면서 자연스레 집값이 올라간다는 것이다. 그래서 시세보다 싼 As is 주택에 투자자들이 몰리면서 복수 오퍼가 생기면 바이어는 마음이 조급해져 입찰 전쟁에 뛰어들기도 한다. 그러나 그럴때 일수록 바이어는 냉정을 잃지 말고 향후 수리비를 고려해 집값 오퍼를 해야만 한다.  이주현 객원기자공사기간 수리비 수리비 예산 주택 구입 이후 수리비

2023-07-05

[부동산 가이드] 팜데일·랭캐스터 <36>

모기지 금리가 15년 만에 최고 수준을 기록하는 상황에서도 주택 가격이 반등세를 타고 있는 것으로 나타났다. 부동산 중개인 협회는 연방 준비 제도가 기존 금리를 급격하게 올리면서 지난해 하반기에 집값이 큰 폭으로 하락했지만, 올해 들어 주택 가격은 반등하고 있다고 밝혔다.     특히 지난달 기존 주택 중간 가격은 석 달 연속 상승했고 이는 현재 20대 후반에서 30대 초반인 밀레니얼 세대가 주택 시장에 뛰어들고 있기 때문으로 분석됐다.     전문가들은 코로나 19 팬데믹 기간 일반화된 재택근무가 밀레니얼 세대에 첫 주택 소유욕을 자극했다면서 수요가 늘어난 상황에서 주택 공급이 감소한 것도 집값을 자극한 것으로 풀이된다. 또 집값 상승세가 유지될 경우 임대료 역시 더 높아질 것으로 전망했다.     이러한 상황에서 대다수의 서민은 다른 주로의 이주도 고려하고 있다. 50개 주 중 렌트보다 모기지 페이먼트가 싼 몇 개의 주가 있어 소개한다.     뉴스 매체 더 힐이 레드핀과리얼터닷컴 자료를 기반으로 한 발표에 따르면 먼저 텍사스주의 오스틴 경우 월 모기지 페이먼트 3700달러, 렌트비 1650달러, 테네시주 멤피스 월 모기지 페이먼트 847달러, 렌트비 1258달러다.     펜실베이니아주 필라델피아는 월 모기지 페이먼트 1866달러, 렌트비 2000달러, 피츠버그도 월 모기지 페이먼트 1097달러, 렌트비 1445달러다.     오하이오주 클리블랜드 월 모기지 페이먼트 1730달러, 렌트비 1800달러, 그리고 앨라배마주 버밍햄 모기지 페이먼트 900달러, 렌트비 1150달러다.     텍사스주 휴스턴은 월 모기지 페이먼트 2300달러, 렌트비 2400달러, 미주리주 세인트루이스 월 모기지 페이먼트 1128달러, 렌트비 1211달러다.     매릴랜드주 볼티모어와 미시건주 디트로이트는 월 모기지 페이먼트 1300달러, 렌트비 1700달러 등으로 렌트비보다 모기지 페이먼트가 저렴한 9개 도시다.     이러한 상황에서도 LA 근교에는 가격 부담이 적은 위성도시들이 있다. 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터 등이 해당 지역이다. 요즘은 팜데일, 랭캐스터에 캘리포니아 주화인 파피꽃이 만발하는 시기다. 뚜렷한 사계절이 있고 공기가 맑은 것도 이 지역 특징이다.     더구나 향후 북가주 프레스노에서 내려오는 고속철과 라스베이거스에서 연결되는 고속철의 중간 기착점인 팜데일은 한국의 천안 삼거리와 같은 중요한 역할을 하게 될 것으로 예상한다.   대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 가장 적합한 지역이며 첫 주택 구입 바이어에게는 매력적인 지역이 아닐 수 없다. 출퇴근 시간을 피하면 발렌시아 지역은 약 35분, 팜데일, 랭캐스터 지역은 약 1시간 거리로 많은 한인이 주택을 구입해서 이동한 것으로 판단되며 3, 4년 전과 다르게 빠른 정보와 고정 개념을 벗어나는 계층들이 늘어나고 있음을 알 수 있다.   요즘은 셀러와 바이어들 간에 팽팽한 신경전을 하고 있음을 느낄 수 있다. 다양한 소식통들을 통하여 많은 정보를 받는 셀러와 바이어들은 서로 심리전을 하면서 자연스럽게 마켓이 형성되고 있음을 느낄 수 있다.   ▶문의:(310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 근교 거리 모기지 페이먼트 발렌시아 지역 주택 구입

2023-07-05

[부동산 이야기] 적정 월페이먼트·현금 조달법

전국부동산중개인협회(NAR)는 2022년 보고서에서 단독주택(SFR) 소유주는 집을 통해서 지난 10년 동안 전국에서 평균적으로 22만 달러가 넘는 자산을 축적했다고 발표했다.     그동안 꾸준히 올라가고 있던 주택가격은 이사 수요 폭등과 더불어 팬데믹 동안 가격이 급격히 상승했다. 이로 인해 대략 5~10년 전에 주택을 구입한 홈오너들은 주택에 쌓여있는 에퀴티가 큰 재산이 된 것이다.     특히 전국 평균치와 비교했을 때 한인들이 선호하는 지역의 주택 가격과 인상 폭을 비교하면 한인 선호지역에 주택을 마련한 바이어는 정말 성공적인 투자가 된 것이다.     그러나 주택의 자산 가치는 높아졌지만 계속된 인플레이션과 불경기까지 겹쳐 요즘은 생활비를 감당하기도 어려운 가구가 많아졌다. 수년간 주택 가격이 소득보다 빠르게 오르면서 다소 무리하게 주택 구매에 나선 바이어들은 더 어려움이 많을 것이다.     연방준비제도(Fed·연준)의 수차례에 걸친 금리 인상 이후, 높은 이자율로 모기지 대출을 받은 홈오너들은 월 페이먼트가 그만큼 높아져 더 큰 어려움을 겪게 된 것이다. 그러면 이미 올라간 높은 주택 가격과 계속 올라가는 이자율 때문에, 경제적인 어려움을 겪지 않으려면 어떻게 해야 할까?   당연한 얘기지만, 주택을 구입할 때 자신의 예산에 맞는 융자를 받아야 한다. 기본적으로 가구의 월 소득에 비교하여 월 모기지 페이먼트 금액이 30%를 넘지 않아야 하는 것이 융자은행의 대출 기준이다. 즉 월 소득이 1만 달러인 가정은 페이먼트가 3000달러 정도가 되도록 융자를 받는 것이다. 그러나 이자율이 높아질수록 대출을 받을 수 있는 액수가 적어지니 원하는 집을 사기가 점점 어려워진 것이 현실이다.     은행에서 대출을 받을 경우, 잘 아는 것처럼 크레딧 점수에 따라 이자율의 차이가 크다. 그리고 은행마다 융자의 조건이, 조금씩 차이가 나기 때문에 미리 잘 알아보고 결정해야 한다. 주택 구입을 위한 모기지 융자는 융자 금액 자체가 워낙 거액이라서 적은 이자율 차이에도 월 수백 달러에 달하는 모기지 페이먼트를 절약할 수 있기 때문이다.     홈오너가 이혼이나 해고, 비즈니스의부진 등으로 이미 금전적인 어려움을 겪고 있고 소유한 주택 에퀴티가 충분하다면, 주택을 담보로 대출을 받을 수도 있다. 이미 이자율이 높아졌지만, 재융자를 통하여 현금도 인출(cash-out)하는 캐시아웃 재융자도 옵션이다.     만약, 캐시아웃 재융자나 주택 담보 대출도 쉽지 않아서 집을 매각해야 하는 경우도 생긴다. 그러나 요즘 바이어는 여전히 집을 사기가 어렵다.   하지만, 주택 수요가 감소하는 시기로 셀러 마켓도 아니다. 이전처럼 집이 쉽게 팔리지 않는다는 의미다. 이때 가장 중요한 것은 가격을 정확히 파악하여 팔릴 수 있는 가격에 시장에 내놓아야 한다는 점이다. 또 필요하다면 시기를 놓치지 않고 리스팅 가격을 조정해야 한다. 물론 그 전에 집의 안팎을 바이어의 마음에 들게 준비해야 한다. 첫인상을 좌우할 앞뜰을 산뜻하게 가꾸어야 하고, 주택의 외관을 흠잡을 때 없이 깨끗하게 유지해야 한다. 집의 내부도 손볼 것 없이 최상의 상태를 유지하여야, 집을 찾는 바이어에게 좋은 인상을 주어 주택의 매매가 성사될 것이다.   집을 내놓은 후에는 바이어와 에이전트가 언제라도 쉽게, 불편함이 없이 볼 수 있도록 항상 준비된 상태로 집을 오픈해야 하고, 문제가 될만한 매물의 모든 정보를 미리 알려야 한다.     ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 조달법 적정 캐시아웃 재융자 주택 구입 주택 에퀴티

2023-05-03

[부동산] 미국 주택 구입

미국에서 집을 사려고 알아보면 다운페이라는 용어를 자주 접하게 된다. 한국에서 살다가 처음 미국에 오신 분들은 다운페이 같은 미국 부동산 용어를 생소해 하신다. 다운페이란 다운 페이먼트의 줄임말이다.     집을 구입할 때 구매자는 판매자에게 주택 구입 대금을 주어야 하는데 이때 다운페이는 은행 모기지 대출을 제외한 현금을 의미한다.     만약 100만 달러 주택을 구입할 때 20만 달러는 현금으로 지불하고 80만 달러는 은행 모기지 대출로 한다면 현금 20만 달러가 바로 다운페이가 되는 것이다.   다운페이 몇 % 필요할까. 집을 파는 셀러 입장에서는 아무래도 집값을 현금으로 받는 것을 더 선호한다. 따라서 여러 구매자가 오퍼(집 계약서)를 제시한 경우 다운페이가 더 많은 쪽을 선택하게 된다.     이처럼 다운페이는 높을수록 좋지만 집을 구입할 때 현금을 한꺼번에 준비하기가 쉽지 않다. 그래서 은행 모기지 융자를 신청하게 되는데 이때 다운페이가 20% 미만이면 은행에서는 PMI라는 모기지 보험에 가입하도록 한다. PMI란 Private Mortgage Insurance의 약자로 풀이하자면 사적 모기지 보험을 의미한다.     은행은 모기지 대출을 해주고 주택을 저당잡는데 만약 융자를 받은 구매자가 낮은 비율(20% 미만)의 다운페이로 집을 구매하면 원금과 이자를 갚지 않을 위험도가 높아져 미국 은행은 일반적으로 20% 미만 다운페이 융자에 대해 PMI 가입을 강제하게 된다.   그러면 다운페이 없이 미국 집 사는 프로그램을 살펴보겠다. 하지만 은행의 일반적인 융자 중에서 다운페이 없이 가능한 프로그램은 거의 없는데 대신 특정 조건을 만족하면 다운페이 없이 미국 집을 살 수 있는 방법으로 VA 융자, USDA 융자가 있다. VA 융자는 미군 가족이 받을 수 있는 0% 다운페이 융자이다. 그리고 USDA 융자는 농무부 융자 프로그램으로 교외 지역에서 집을 구입한다면 고려할 만한 옵션이다.     이 밖에 제로 다운페이는 아니지만, 3% 또는 3.5% 정도의 낮은 %로 다운페이할 수 있는 융자로 Home Ready Mortgage와 FHA 융자가 있다. 이 중에서 Home Ready Mortgage는 3% 다운페이를 할 수 있으며 패니매(Fannie Mae)라는 정부 보증 금융기관을 통해 융자를 받는 프로그램이다.   FHA 융자는 FHA(연방 주택 관리국)에서 보증하는 융자 프로그램으로 다운페이가 부족한 분들이 많이 이용하고 있다. 낮은 다운페이로 집을 구입할 수 있다는 장점이 있지만, 추가로 보증료(Upfront Mortgage Insurance Premium)가 붙는다는 단점이 있다.   미국 집을 구입할 때는 최소 1년 전부터 장기적인 계획을 갖고 준비해야 하고, 융자를 받기 위해서는 본인의 인컴과 크레딧도 잘 준비되어 있어야 한다. 따라서 1년 전부터 본인의 인컴과 소비 패턴을 점검하고 크레딧 스코어는 가능한 700점 이상으로 유지 하면 좋다.     미국에서는 카운티나 시에서 생애 첫 집 구입자를 위한 펀드가 조성된 곳들이 많다. 이런 정부 보조 펀드에서는 다운페이를 지원해주기도 하는데 충분한 다운페이를 확보하지 못할 것 같다면 이런 정부 보조 펀드를 알아보는 것이 좋다.     주택을 본격적으로 알아보기 시작하면 보는 집이 많아지면서 점점 눈높이가 올라가기 마련이다. 그래서 원래 계획했던 다운페이를 초과해서 무리한 융자를 받게 되는데 첫 집 장만부터 너무 무리하지 않고, 눈높이를 어느 정도 낮춰 감당할 수 있는 월 페이먼트를 계산하여야 한다.   개인적으로 드림 하우스는 두 번째 집부터 만들어간다고 생각하는 것이 좋다.   ▶문의:(213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 미국 주택 주택 구입 융자 프로그램 농무부 융자

2023-05-03

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